Dịch Vụ Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai 2026: Bảo Vệ Quyền Lợi Bất Động Sản Toàn Diện

Đất đai là tài sản có giá trị bậc nhất, nhưng cũng là lĩnh vực phát sinh nhiều xung đột pháp lý phức tạp và kéo dài nhất tại Việt Nam. Những mâu thuẫn về ranh giới, quyền thừa kế hay các giao dịch chuyển nhượng không rõ ràng có thể khiến tài sản của bạn bị đóng băng hoặc tổn thất nghiêm trọng. Việc nắm vững quy trình tố tụng và các bước hòa giải là chìa khóa để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Tại EniLaw, chúng tôi cung cấp dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai chuyên nghiệp, dựa trên sự am hiểu sâu sắc về địa chính và kỹ năng tranh tụng thực chiến, giúp Quý khách hàng tháo gỡ mọi nút thắt pháp lý về bất động sản.

I. Cơ sở pháp lý giải quyết tranh chấp đất đai

Hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai năm 2026 được điều chỉnh bởi hệ thống pháp luật mới nhất nhằm đảm bảo tính minh bạch:

• Luật Đất đai 2024: Văn bản nòng cốt quy định về chế độ quản lý và sử dụng đất.
• Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Áp dụng cho các tranh chấp trong dự án và giao dịch thương mại.
• Luật Nhà ở 2023: Liên quan đến đất gắn liền với nhà ở.
• Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015: Quy định về trình tự, thủ tục khởi kiện tại Tòa án.
• Các Nghị định hướng dẫn của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Việc xác định đúng cơ sở pháp lý là bước đi đầu tiên mà EniLaw thực hiện để xây dựng lộ trình quản trị doanh nghiệp và rủi ro đối với các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn.

II. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai

Cần phân biệt rõ hai loại thời hiệu để tránh việc mất quyền khởi kiện:

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Theo quy định hiện hành, tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất, đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Điều này có nghĩa là bạn có thể khởi kiện bất cứ lúc nào nếu có đủ căn cứ.
2. Tranh chấp về hợp đồng giao dịch đất đai: (Như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…) Thời hiệu thường là 03 năm kể từ ngày cá nhân, tổ chức biết hoặc phải biết quyền lợi của mình bị xâm phạm.

III. Các loại tranh chấp đất đai phổ biến

EniLaw nhận diện và phân loại các xung đột điển hình để có phương án xử lý chuyên biệt:

Tranh chấp hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất

Bao gồm tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp. Mâu thuẫn thường nảy sinh do một bên không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, chậm bàn giao mặt bằng hoặc hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật tại thời điểm thành lập công ty kinh doanh bất động sản.

Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất

Phát sinh khi các đồng thừa kế không thống nhất được phương án phân chia di sản là đất đai, hoặc có sự tranh chấp về tính hợp pháp của di chúc.

Tranh chấp do lấn chiếm và cản trở quyền sử dụng đất

Đây là dạng tranh chấp về ranh giới thửa đất hoặc một bên có hành vi xây dựng trái phép, ngăn cản chủ sở hữu thực hiện các quyền hợp pháp (như xây dựng, khai thác).

IV. Phương thức giải quyết tranh chấp đất đai

Năm 2026, quy trình giải quyết được thực hiện qua các cấp độ từ mềm dẻo đến quyền lực nhà nước:

• Giải quyết theo phương thức thương lượng: Các bên tự thỏa thuận. Đây là cách nhanh nhất để tiết kiệm chi phí kế toán thuế phát sinh từ tranh chấp.
• Hòa giải cơ sở tại UBND xã, phường: Đây là thủ tục bắt buộc đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất trước khi đưa vụ việc ra Tòa án.
• Giải quyết theo trình tự hành chính: Áp dụng cho các trường hợp đất chưa có sổ đỏ (GCNQSDĐ).
• Giải quyết tại Tòa án nhân dân: Phương thức cuối cùng khi hòa giải không thành, đảm bảo tính cưỡng chế cao nhất.

V. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Việc xác định đúng thẩm quyền giúp hồ sơ không bị trả lại, tiết kiệm thời gian cho khách hàng:

1. Giải quyết tại Ủy ban nhân dân (UBND)

Dành cho tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024. Đương sự có thể chọn giải quyết tại UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

2. Giải quyết tại Tòa án nhân dân

Áp dụng cho mọi loại tranh chấp đất đai, đặc biệt là các vụ việc đã có Sổ đỏ hoặc tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.

• Thẩm quyền Tòa án cấp huyện: Giải quyết các tranh chấp đất đai thông thường giữa các cá nhân, hộ gia đình trong cùng địa bàn.
• Thẩm quyền Tòa án cấp tỉnh: Giải quyết các vụ việc có yếu tố nước ngoài (nhà đầu tư đầu tư nước ngoài) hoặc các vụ việc mà Tòa án cấp tỉnh lấy lên để giải quyết.

VI. Hồ sơ và Thủ tục giải quyết tranh chấp tại Tòa án

Bộ hồ sơ tiêu chuẩn được EniLaw hỗ trợ hoàn thiện bao gồm:

1. Đơn khởi kiện (theo mẫu của Tòa án nhân dân tối cao).
2. Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã (có xác nhận của địa phương).
3. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng hoặc các giấy tờ về quyền sở hữu cũ).
4. Chứng cứ chứng minh hành vi xâm phạm (Hình ảnh, sơ đồ hiện trạng, kết quả đo đạc).
5. Giấy tờ nhân thân của người khởi kiện.

Trình tự thủ tục: Nộp đơn -> Tòa án thụ lý -> Hòa giải tại Tòa -> Xét xử sơ thẩm -> Xét xử phúc thẩm (nếu có kháng cáo).

VII. Dịch vụ tư vấn pháp luật đất đai tại EniLaw

Với kinh nghiệm xử lý các vụ việc đất đai phức tạp, EniLaw mang đến dịch vụ thực chiến:

• Tư vấn và thẩm định hồ sơ: Đánh giá tính pháp lý của nguồn gốc đất và dự báo khả năng thắng kiện.
• Đại diện tham gia hòa giải: Luật sư trực tiếp tham gia buổi hòa giải tại UBND xã để bảo vệ quyền lợi khách hàng ngay từ đầu.
• Soạn thảo hồ sơ tố tụng: Viết đơn khởi kiện, bản tự khai và đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để phong tỏa tài sản.
• Tranh tụng tại Tòa án: Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp tại các phiên tòa xét xử.
• Hỗ trợ thực thi bản án: Làm việc với cơ quan Thi hành án và văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật thông tin trên sổ đỏ sau khi thắng kiện.
• Tư vấn đầu tư: Hỗ trợ doanh nghiệp các thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư liên quan đến mục đích sử dụng đất.